２．提訴の決断

　保証金との相殺という事態を避けるため、已む無く、要求どおり、通常損耗の回復（どころか内装の一新まで）を行いました。
　しかし、上記のとおり、賃借人は、賃借物件の「使用の対価」として、「賃料」を支払っているのであって、一定期間使用すれば、それに伴う通常損耗が発生することは賃貸借契約の性質上当然に予定されていることです。
　従って、賃借人が、毎月の賃料支払義務に加え、通常損耗までをも含む原状回復義務を負担しなければならないという解釈は、公平の理念に照らし、また合理的意思解釈として、採り得ないというべきで、このまま泣き寝入りすることは、何としても納得がいきませんでした。
　幸い、弁護士費用はかかりません。そこで、提訴しました。以下、訴状の主要部分の抜粋です。

　・・・賃貸借契約書（甲１号証）の第１２条には、賃借人がそのような通常損耗をも含めた原状回復義務を負うべきことは明記されていない。である以上、「原状」とは如何なる意味であるかを「解釈」し、原告が負担した原状回復費用に合理的理由があるか否かが検討されなければならない。

　この点について、最高裁（平成１７年１２月１６日判決）は、以下のように明確に判断を示している。

　「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物権の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」

　そして、「営業用物件」を巡る敷金返還請求権について争われた大阪高裁平成１８年５月２３日判決は、上記の最高裁判決を引用した上で、以下のように判示している。

　「賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであって、営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含ませてその支払を受けることにより行うことが不可能であるということはできず、・・・本件賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできない。」

　民法６０１条は、「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」と規定している。すなわち、「物の使用・収益に対する対価」として、「賃料」が支払われるのであって、「賃料」を支払って、「物を使用」すれば、「損耗」するのが当然である。賃貸借契約の終了に当たり、「物が損耗したから元通りにして返還せよ」というのであれば、「賃料」は、一体何のために支払われてきたのか、という根本的な疑問が生じ、賃借人に二重の負担を課すことになる。

　まさに、「賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であり（民法６０１条）、賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれない。」（京都地裁平成２１年７月２３日判決）のである。

　・・・経年劣化による損耗の発生と賃貸借契約というものの本質は、居住用物件であると、事業用物件であると、何ら変わらない。

　・・・被告らが、何故、このような原理原則や賃貸借の本質に反した主張に固執するのかを改めて問うてみると、「不動産賃貸業界における癒着の構造」ともいうべきものが浮かび上がってくる。

　・・・Ｂ社の提示した１５０万円との差額約６０万円が意味するものは何か。ここで見えてくるのが、「不動産賃貸業界における癒着の構造」である。すなわち、賃貸人及び不動産業者が一体となり、賃借人に通常損耗も含めた原状回復義務の履行を事実上強制し、その義務を履行するに当たっては、特定の指定業者に工事を依頼させる。ここでは、自由競争の原理は働かないから、市場価格に上乗せして請求することは容易である。
　そして、その上乗せ分は、一種の斡旋料として、賃貸人・不動産業者に支払われるか、日常の管理・清掃業務の委託料を安価に抑える等、いずれにせよ何らかのリベートがあり、賃貸人と不動産賃貸業に関連する業者との間に、相互依存・互恵関係があるものと推測される。

　・・・このように、本来、賃貸人・賃借人の二当事者間において、賃貸人が「ある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し」、賃借人が「これに対してその賃料を支払うこと」を本質とするシンプルな構造である賃貸借契約に、関連業者が関わってくることにより、これらの者の利得を確保するために、一見もっともらしい理由や名称の下に、賃借人が、不要・不当な義務を強いられているのである。
　まさに、「賃貸人・関連業者間の癒着の構造」は、「賃借人搾取の構造」と表裏一体となっている。
　しかし、賃借人は、賃借物件の使用の対価として賃料を支払うことにより、そのすべての義務を果たしているのであって、賃貸人と関連業者との契約関係について、その報酬等の費用負担を転嫁されるいわれはない。

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